Во II квартале 2026 года каждая четвёртая сделка по договорам долевого участия (ДДУ) в России была оформлена с рассрочкой. Это на 5 процентных пунктов превышает показатель предыдущего квартала, следует из расчётов Аналитического центра ДОМ.РФ.
Согласно совместному исследованию ДОМ.РФ, ИРСО и АЦ ВЦИОМ, рассрочка фигурирует в договорах практически у всех участников рынка — 94% застройщиков. В общем портфеле ДДУ на такие сделки приходится 27%.
Волны массовых расторжений не наблюдается: за II квартал 2026 года у трети компаний разрывов договоров не зафиксировано вовсе, а у остальных их доля уложилась в 10%.
Чем опасна рассрочка при покупке по ДДУ?
При этом сама схема сопряжена с рисками. По нынешним нормам рассрочку при покупке по ДДУ разрешено использовать лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию. На завершающей стадии кто-то из покупателей может не выдержать долговую нагрузку либо получить отказ по ипотеке — в том числе из-за того, что застройщик не способен проверить платёжеспособность клиента с той же тщательностью, что банк.
На 1 сентября покупатели не внесли 17% стоимости активных ДДУ с рассрочкой: на счета эскроу должно поступить около 1,5 трлн руб. С начала года объём вырос на 0,2 трлн руб. Иными словами, свежие обязательства по рассрочкам появляются быстрее, чем закрываются прежние.
Что рассрочки значат для застройщиков?
Для застройщиков расширение практики рассрочек — скорее вынужденный шаг, требующий более энергичного управления проектным финансированием: чем выше доля таких сделок, тем ниже покрытие задолженности средствами на эскроу и тем дороже проектное финансирование.
Помочь рынку способна донастройка законодательства. Внесённый в августе законопроект призван устранить ключевые пробелы в регулировании и расширить рамки применения рассрочек. Цель мер — сохранить этот механизм как действенный инструмент поддержки спроса, что отчасти возместит выпадающий спрос на фоне изменений в «Семейной ипотеке».
Как Минстрой хочет урегулировать рассрочку?
Минстрой РФ подготовил законопроект, который задаст правила приобретения жилья в рассрочку. Поправки хотят внести в 214-ФЗ — закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Если квартира покупается в рассрочку и финальный платёж по ней наступает уже после сдачи дома в эксплуатацию, то до момента полной оплаты объект останется в залоге у застройщика — отсчёт предлагается вести с госрегистрации права собственности дольщика. Кроме того, чтобы адекватно оценивать долговую нагрузку покупателей, данные о договоре рассрочки планируют направлять в банк, где открыт эскроу- или расчётный счёт, а уже оттуда они попадут в бюро кредитных историй.
По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, документ о рассрочке при покупке жилья может уйти на рассмотрение Госдумы осенью 2026 г.
Сможет ли рассрочка заменить ипотеку?
Эксперты IRN.RU считают, что рассрочки способны вновь занять до половины рынка новостроек. Правда, такой инструмент — вынужденная и рискованная замена ипотеке, пригодная лишь для небольших объёмов.
Вопросы и ответы
Какой законопроект Минстрой подготовил по рассрочке и что он меняет?
Минстрой предлагает поправки в 214-ФЗ. Если финальный платёж наступает после сдачи дома, квартира остаётся в залоге у застройщика до полной оплаты. Данные о договоре рассрочки направят в банк и бюро кредитных историй.
Когда законопроект о рассрочке может попасть в Госдуму?
По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, документ о рассрочке при покупке жилья может уйти на рассмотрение Госдумы осенью 2026 года.
Какую долю рынка новостроек рассрочки могут занять по мнению экспертов?
Эксперты IRN.RU считают, что рассрочки способны вновь занять до половины рынка новостроек. Однако такой инструмент — вынужденная и рискованная замена ипотеке, пригодная лишь для небольших объёмов.
